À luz do que analisa Alex Nabuco dos Santos, a introdução do IVA nas locações empresariais provocou um redesenho silencioso, porém profundo, na arquitetura dos contratos e na dinâmica de negociação do mercado. A mudança não se limita à elevação da carga tributária, ela reorganiza responsabilidades, incentiva revisões preventivas e altera o cálculo de risco de proprietários e locatários. O efeito prático aparece no detalhe: cláusulas, prazos, indexadores e mecanismos de reequilíbrio passam a ocupar o centro da estratégia.
Em termos econômicos, o IVA amplia a necessidade de previsibilidade. O mercado responde reduzindo ambiguidades contratuais e priorizando estruturas que distribuam riscos de forma mais clara. Esse ajuste não paralisa negócios, ao contrário, cria um ambiente mais técnico, no qual decisões são tomadas com base em impacto total de ocupação e não apenas no valor nominal do aluguel.
Ajustes contratuais e redefinição de responsabilidades
Conforme observado por Alex Nabuco dos Santos, o primeiro movimento foi a revisão das cláusulas de repasse tributário. Contratos novos tendem a explicitar com precisão quem suporta o imposto, em quais condições e com quais gatilhos de revisão. Essa clareza reduz disputas futuras e acelera a tomada de decisão, sobretudo em contratos de médio e longo prazo.
Além disso, cresce a adoção de mecanismos de reequilíbrio econômico-financeiro. A previsão de eventos tributários e a definição de procedimentos para renegociação tornaram-se padrão em operações mais sofisticadas. Na prática, o contrato deixa de ser um documento estático e passa a funcionar como instrumento de gestão do risco regulatório.
Outro ajuste recorrente envolve prazos. Em cenários de maior incerteza fiscal, empresas buscam flexibilidade para reavaliar custos ao longo do tempo, enquanto proprietários valorizam compromissos mais longos quando há segurança de repasse e previsibilidade de caixa. O equilíbrio entre esses interesses define o sucesso das negociações.
Efeitos no custo total de ocupação e na decisão das empresas
Segundo a avaliação de Alex Nabuco dos Santos, o IVA deslocou o foco da discussão para o custo total de ocupação. Aluguel, condomínio, impostos e despesas operacionais passaram a ser analisados de forma integrada. Esse olhar mais amplo influencia escolhas de localização, metragem e padrão do imóvel.
Empresas com operações intensivas em espaço tendem a renegociar áreas ou priorizar imóveis mais eficientes. A eficiência passa a ser medida não apenas por preço por metro quadrado, mas pela relação entre custo total e produtividade. Imóveis com infraestrutura adequada, boa conectividade e menor necessidade de adaptação ganham vantagem competitiva.
Nesse contexto, o mercado responde com maior seletividade. Ativos que oferecem clareza contratual e previsibilidade de custos atraem demanda, enquanto imóveis com estruturas confusas enfrentam pressão por ajustes.
Repercussões para proprietários e investidores
Sob o entendimento de Alex Nabuco dos Santos, proprietários e investidores precisaram aprimorar a gestão jurídica e financeira dos ativos. O IVA exige controle mais rigoroso, planejamento de fluxo de caixa e atenção ao desenho contratual. A profissionalização deixa de ser diferencial e passa a ser requisito.
Imóveis com contratos bem estruturados tornam-se mais líquidos, pois reduzem o risco percebido pelo locatário. Essa liquidez se traduz em menor vacância e maior estabilidade de receita. Por outro lado, ativos com contratos antigos ou pouco claros enfrentam renegociações mais duras, muitas vezes acompanhadas de concessões para manter ocupação.
Esse movimento tende a elevar o padrão médio do mercado. A busca por contratos mais equilibrados cria incentivos para melhorias de gestão e reposicionamento de ativos.
Impacto setorial e reorganização da demanda
Na ótica de Alex Nabuco dos Santos, os efeitos do IVA não são uniformes entre setores. Segmentos com margens mais apertadas sentem maior pressão e tendem a buscar imóveis mais eficientes ou alternativas de localização. Já setores com maior capacidade de repasse conseguem absorver melhor o custo, desde que haja previsibilidade contratual.
A reorganização da demanda favorece regiões com boa oferta de ativos modernos e contratos flexíveis. Áreas que combinam infraestrutura, acesso e eficiência operacional tendem a ganhar participação, enquanto locais com estoque obsoleto perdem competitividade. O resultado é uma redistribuição de valor dentro do próprio mercado corporativo.
Um mercado mais técnico e transparente
Para Alex Nabuco dos Santos, o principal efeito do IVA sobre a locação empresarial é a elevação do nível técnico do mercado. A tributação atua como catalisador de boas práticas, forçando clareza, previsibilidade e racionalidade nas decisões. O contrato passa a refletir com mais fidelidade a realidade econômica da ocupação.
Em vez de reduzir negócios, o novo ambiente estimula negociações mais qualificadas. Empresas e proprietários que se adaptam rapidamente conseguem reduzir conflitos, preservar margens e manter liquidez. O mercado evolui para um padrão mais transparente, no qual riscos são identificados, precificados e distribuídos de forma explícita.
Autor: Inês Costa